La loi Malraux : un dispositif avantageux pour investir dans le patrimoine immobilier

loi Malraux

Renouvelé depuis plus de 50 ans, le régime Malraux fait partie des solutions les appréciées pour investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. Si vous hésitez quant à la formule adaptée pour votre prochain placement immobilier, il est intéressant de connaître les conditions et les privilèges fiscaux inhérents à ce dispositif. Dédiée à la rénovation des logements anciens, cette loi est en effet une solution de défiscalisation très efficace pour les propriétaires. Des bien rénovés et attractifs

Depuis sa création et son entrée en vigueur sous l’égide d’André Malraux, la loi qui porte son nom permet à la fois d’assurer la protection du patrimoine historique dans l’Hexagone et de faciliter la restauration immobilière via des privilèges fiscaux de premier plan. Pour les investisseurs, elle représente une opportunité de défiscalisation majeure sur le moyen comme sur le long terme, en achetant des biens situés dans des quartiers historiques des villes françaises. Le principe de la loi Malraux est de permettre aux particuliers d’investir dans un bien immobilier à rénover, permettant de disposer d’un logement « quasi neuf » et donc prisé sur le marché. De cette façon, le bien acquis sera à jour au niveau des normes de sécurité et de consommation thermique comme acoustique. Il s’agit d’une solution pertinente pour pouvoir mettre en location un logement possédant des performances énergétiques élevées. Les biens Malraux se caractérisent par des atouts architecturaux variés (bonne hauteur sous-plafond, moulures, parquet ancien, poutres apparentes, etc.) qui en font des logements d’intérêt en vue d’une location. Pour ces raisons, on constate que les logements Malraux se louent plus facilement que les appartements classiques. Il s’agit par ailleurs de biens parfaitement situés. Les programmes Malraux se trouvent dans des zones protégées en vertu de leur intérêt architectural, la plupart du temps dans les centres-villes anciens où la demande en logement est forte.

Des réductions d’impôt très intéressantes

Pour investir dans l immobilier, il est souvent recommandé d’acheter un logement neuf. Le dispositif Malraux, en jouant la carte de la rénovation de biens anciens, vous permet de bénéficier de logements d’une qualité exceptionnelle, dans un état proche du neuf tout en disposant du charme de l’ancien. En outre, ce régime prévoit des réductions d’impôt conséquentes pour les propriétaires en échange d’un engagement locatif sur 9 ans. Concrètement, une ristourne fiscale pouvant aller jusqu’à 120 000 euros par an est accordée. Pour vos rénovations, le plafond des travaux déductibles a été fixé à 400 000 euros, avec la possibilité de bénéficier d’une réduction de 30 % sur ces travaux pouvant être échelonnée sur une durée maximale de 4 ans. Ce taux de 30 % est prévu pour les Sites Patrimoniaux Remarquables pour lesquels un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur est en cours. Il passe à 22 % pour les autres types de logement inclus dans le dispositif, tant pour ceux faisant l’objet d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine que pour ceux concernés par une Opération de Restauration d’immeuble déclarée d’utilité publique.

Des avantages fiscaux remarquables

L’un des atouts supplémentaires de ce dispositif pour un investissement immobilier est que la réduction d’impôt proposée s’applique dès le début des travaux. La date d’achat ou d’achèvement des travaux n’est donc pas prise en compte ici, ce qui permet de commencer à défiscaliser même si le bien n’est pas encore prêt à être mis en location. Il faut noter par ailleurs que cette loi est exclue du plafond des niches fiscales fixé à 10 000 euros pour l’année 2022. Pour tous les biens concernés pour lesquels le permis de construire est postérieur au 1er janvier 2013, vous pourrez donc profiter de réductions fiscales bien plus importantes. Si le permis est antérieur à cette date, vous devrez vous référer plus précisément au plafond des niches fiscales en vigueur à l’époque. Les conditions pour profiter du dispositif sont peu contraignantes pour les propriétaires. Le logement doit être loué (en non meublé uniquement) dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il n’est pas possible de le louer à un membre du même foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant. La rénovation du bien doit nécessairement être menée à l’initiative du propriétaire ou d’une collectivité publique. Enfin, une AST (Autorisation Spéciale de Travaux) doit être délivrée par la préfecture.

Des atouts au moment de la location

La mise en valeur de votre patrimoine immobilier est indispensable pour faire fructifier votre investissement année après année. Contrairement à de nombreux placements de défiscalisation, le régime Malraux a l’avantage de ne pas comporter de plafonds de loyers à respecter. Vous aurez toute latitude pour déterminer le prix du loyer de votre bien. La seule règle à suivre pour les propriétaires bailleurs est l’engagement fait auprès de l’État au préalable, à savoir la location du bien pour une durée ininterrompue de 9 ans afin de bénéficier des avantages fiscaux prévus par le dispositif. Les propriétaires en Malraux ont aussi la possibilité de choisir librement leurs locataires. Il n’existe pas de plafonds de ressources à suivre obligatoirement. Cette particularité facilite la recherche de locataires et diminue les risques de vacance locative. Autre point fort, la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) vient d’être intégrée récemment à la loi. Il s’agit d’une assurance qui s’active en cas d’impayés et de dégradations du bien. Elle s’avère totalement gratuite pour les propriétaires.

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